חשיבות בדיקת החוזה אל מול קבלן פרויקט הנדל"ן
חשיבות בדיקת החוזה אל מול קבלן פרויקט הנדל"ן
רכישתה של דירה חדשה מקבלן מביאה עמה מעמד מרגש וחגיגי, אך בו-זמנית גם מחייב מאוד וכזה המצריך צעדים מחושבים וזהירים. עם נתינתו של חוזה המכר מטעם הקבלן, יפגשו הרוכשים בספרון עב כרס המונה סעיפים רבים לאינספור המונים את הזכויות והחובות של שני הצדדים.
נפתח בכך שחוזה המכר ניתן לרוכשים על-ידי עורך דין המקרקעין של הקבלן. ישנם רוכשים השוגים לשער בליבם כי עורך הדין של הקבלן הוא גם עו"ד הפועל למענם. זוהי כמובן טעות שכן עורך הדין של הקבלן הוא אך ורק עורך דינו, והוא פועל למען האינטרס של הקבלן.
לשם בדיקת החוזה, הרי שההמלצה הגורפת היא להגיש את חוזה המכר לעורך דין מקרקעין מטעם הרוכשים והרוכשים בלבד, זאת למען יבחן את החוזה בקפידה ויאתר את הנקודות המשמעותיות עליהן יש לעמוד ושאותן יש לתקן במסגרתו של נספח השינויים.
האם החוזה משקף את האינטרס של הרוכשים?
ברוב הכולל של המקרים לא. אין זה נאמר כדבריי ביקורת על הקבלן, כי אם זהו כורח המציאות. את הדבר הזה בדיוק, נועד עורך הדין לבחון, לבדוק ולמנוע במסגרת בדיקת חוזה המכר.
כך למשל, עלולים להימצא תנאים שאינם מיטיבים עם הרוכשים באשר למועדי התשלומים או מועדי המסירה. אך אם נבחר לצלול לעומקם של הדברים, הרי שלעתים קרובות חוזי המכר לא יכללו התייחסויות לשינויים ותוספות.
במרבית המקרים, כאשר יבקש הקונה לערוך שינויים במפרט הבסיסי המתואר בחוזה המכר, הקבלן יבקש תוספת מחיר או לעתים אף יודיע כי אין הדבר מתאפשר, והקונה יעשה זאת לאחר מסירת הנכס.
במסגרתו של חוזה המכר, יכולים הרוכשים יחד עם עורך דינם, לעבור על ההיבטים השונים הנאמרים בחוזה, ולערוך את השינויים אותם הם מבקשים. במסגרת זו, יערוך עורך הדין של הרוכשים משא ומתן עם עורך הדין של הקבלן ויתווה את הדרך אל עבר השינויים הנדרשים.
היבטים טכניים בחוזה המכר
במידה ולא ניתן עוד היתר בניה עבור הפרויקט, הרי שעורך הדין יבקש לבחון בחוזה המכר אם אכן ישנה התייחסות לנושא.
במידה ולא, יש לבקש מעורך הדין של הקבלן לשלב מועד מוסכם ובו אם לא יינתן היתר הבניה, הרי שהקבלן ישיב את כספם של הרוכשים.
אי-התייחסות לנושא זה, עלולה להוביל למחלוקות משפטיות קשות, ויקשה על הרוכשים להשיב לעצמם את כספם, זאת אם ייווכחו לגלות שאכן ישנה איחור משמעותי.
לצד זאת, חוזה המכר יכלול פרטים חשובים לרבות הערבות הבנקאית הניתנת לרוכשים, זאת על-פי חוק המכר.
חשוב לוודא כי החוזה מונה באופן מובהק כי התשלומים מצד הרוכשים ייעשו אך ורק אל עבר חשבון בנק ייעודי של הבנק המלווה, ובעבור הפרויקט.
בדיקה קפדנית של נושאים אלו, וודאי שתוכל להועיל לרוכשים ותתווה את הדרך אל עבר רכישה בטוחה, שתואמת את האינטרסים של הרוכשים ושמאפשרת לעשות את הצעד המרגש בבטחה.