בעל דירת קרקע בתמ"א ? זכית!
בעלי דירות קרקע בתמ"א 38 – זכיתם!
כולנו מכירים את דירות הקרקע הקטנות הנפוצות בל אביב. בכל הבניינים הטיפוסיים בתל אביב שנבנו בשנות הארבעים-חמישים, נהגו הקבלנים למקם בקומת הקרקע דירות קטנות וזולות. הביקוש לדירות כאלה ע"י זוגות צעירים או חיילים משוחררים היה יציב, הבניה שלהן הייתה זולה ופשוטה והמקום פנוי ( בשנים אלה לא הייתה כמעט דרישה לחניות בקומת העמודים מכיוון שבעלי כלי רכב פרטיים היו מועטים).
ברובן הגדול, הדירות הזולות הללו נבנו ללא ביסוס ריצפתי ובחלוף השנים נוצרה בהן שקיעה של הריצוף שמצריכה שיפוץ יסודי בהיקף כספי גדול. בפרויקט של החברה לחיזוק מבנים בישראל הממוקם ברחוב ברנדייס הסמוך לנחל הירקון, בעיית מי התהום אילצה את החברה להרוס לגמרי את דירות הקרקע, לטפל בביסוס הבניין ולבנות את הדירות מחדש.
כיום, כשכולנו כבר מכירים את תכנית החיזוק תמ"א 38 ובניינים רבים נמצאים בהליך ליישום התכנית, מסתמנת אפשרות השקעה אטרקטיבית מאוד: דירות הקרקע הן בדרך כלל הקטנות ביותר בבניין וכמעט תמיד ניתן להרחיב אותן במסגרת תמ"א 38 בחלל הנסיגות בקומת העמודים, גם כאשר אין אפשרות תכנונית להוסיף תוספות לשאר הדירות בבניין.
באופן יחסי לשטח הדירה, דירות הקרקע משביחות את ערכן בערכים גבוהים מהרבה מהדירות הטיפוסיות. מעבר לתוספות השטח לדירות אלה, ביצוע תמ"א 38 הוא הזדמנות מצויינת לטפל בכל נושא הביסוס הדירות אלה ובמקרים רבים גם להצמיד להן בטאבו גינה קטנה. מדירה קטנה, רעועה וזולה, לדירת בוטיק יוקרתית עם גינה צמודה וכל זאת ללא הוצאה כספית של בעל הנכס, הכל על חשבון החברה היזמית שמבצעת את הפרויקט.
למרות שכפי שראינו, דירות הקרקע הקטנות ייהנו מעליית ערך משמעותית, ישנן גם מספר מגרעות : במקרים רבים, גם כשאין אפשרות תכנונית להוסיף לדירות הטיפוסיות תוספות בניה, ניתן לבנות מרפסות לכל הדירות למעט דירות הקרקע. תוספת המעלית בבניין תשרת את כלל הדירות למעט דירות הקרקע שעדיין יאלצו לשאת בחלק מעלות אחזקת המעלית ולבסוף, עירית תל אביב דורשת ללמבקשי היתר בניה במסגרת תמ"א 38, למצוא פתרון חניה לדירות החדשות שיתווספו בפרויקט. פתרון החניה הפרקטי והנפוץ ביותר היום הוא שימוש במכפילי חניה שממוקמים בסמוך מאוד לדירות הקרקע ועלולים לגרום למפגעים של רעש והפרעה ( בעיקר אם לא בוצעו נכון )למתגוררים בדירות אלה.
כתבה מאת גיא לקסמן סמנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל